LA VENDITA DELL'IMMOBILE: DALLA VALUTAZIONE ALL'APPUNTAMENTO
Fissi un incontro, un agente visita casa tua e, al termine dell’appuntamento, ti dà il suo prezzo. Scatta qualche foto e, poi, pubblica l’annuncio sul portale dell’agenzia.
È così che va, no!? Spesso, la valutazione economica di un immobile da mettere in vendita avviene in questo modo. E, allo stesso modo, viene sviluppata la sua comunicazione. Un modo approssimativo e scorretto.
Partire con il prezzo corretto è il primo - fondamentale - passo per riuscire a vendere davvero il tuo immobile, offrendo a te - venditore - la possibilità di fare calcoli su cifre effettive (nel caso tu intenda cambiare casa o reinvestire la quota ricavata dalla vendita).
Mettere in atto una buona strategia di comunicazione è lo step successivo: comunicare la tua casa nel modo giusto è determinante per la buona riuscita dell’affare.
Il certificato di conformità urbanistica
Il primo passo per avviare davvero il processo di vendita è assicurarsi che la proprietà sia in regola con le leggi locali e che, quindi, sia possibile procedere con la sua vendita, senza rischi legati a questioni urbanistiche.
Parliamo del certificato di conformità urbanistica: il documento che certifica la reale corrispondenza tra l’immobile e il progetto presentato in Comune, garantendo che i permessi richiesti e i documenti consegnati per costruire, ampliare o modificare la casa coincidano con lo stato di fatto della casa stessa.
In sostanza, il certificato di conformità urbanistica attesta che l’immobile rispetti le norme urbanistiche vigenti e non presenti difformità o abusi edilizi rispetto al progetto presentato al proprio Comune.
Si tratta di un documento fondamentale. Nel caso in cui fossero presenti difformità o abusi edilizi, infatti, sarebbe difficile - se non impossibile - concludere la compravendita.
“E se scegliessi di procedere con la compravendita anche senza certificato di conformità?” La compravendita della tua casa potrebbe risultare nulla.
Come funziona?
Al momento del rogito di vendita, il venditore ha la responsabilità legale di garantire che l’immobile che sta vendendo sia conforme con il progetto consegnato in Comune.
A rogito fatto, la responsabilità passa all’acquirente (quindi, al nuovo proprietario).
Ma - c’è un ma…. se il venditore avesse dichiarato il falso (pur essendo in buona fede), l’acquirente potrebbe rivalersi legalmente fino a chiedere l’annullamento del rogito (nel caso di abusi edilizi gravi).
Per questo, è importante ottenere il certificato di conformità urbanistica prima della compravendita: per riscontrare eventuali irregolarità sanabili o non sanabili, e procedere di conseguenza.
Ma chi rilascia il certificato di conformità urbanistica? Può essere fornito da un tecnico, un geometra o da un architetto, purché iscritti all’albo.
Il professionista chiede al Comune ‘l’accesso agli atti’. In pratica, avanza la richiesta di accedere all’intera documentazione urbanistica relativa all’immobile, dal primo progetto di costruzione, agli eventuali interventi successivi di ampliamento, modifica o ristrutturazione.
Reperiti e analizzati tutti i documenti, effettua i necessari rilievi sull’intero immobile, per verificare che ogni elemento strutturale combaci con il progetto depositato in Comune. L’obiettivo è certificare l’effettiva corrispondenza tra i progetti e lo stato reale dell’immobile.
Insomma, ottenere il certificato di conformità urbanistica potrebbe rivelarsi essere un processo lungo e impervio. Potresti chiederti: “E chi si occupa di tutto questo?”
Come venditore, hai due possibilità.
Potresti procedere in autonomia: coinvolgere un tecnico, chiedere un’analisi preventiva e ricevere il certificato di conformità urbanistica.
In alternativa, potresti affidare la vendita del tuo immobile a un’agenzia, delegando agli agenti l'intera pratica.
Mettiamo a disposizione dei nostri clienti il servizio di gestione del certificato di conformità urbanistica: collaboriamo con professionisti altamente qualificati nella gestione delle complesse pratiche burocratiche e normative associate alla vendita di una proprietà. Grazie alla partnership con tecnici specializzati, siamo in grado di fornire un supporto a 360°, sgravando i clienti da un’incombenza e semplificando le dinamiche, per evitare incidenti di percorso, e avviare la vendita con serenità.
L’analisi di fattibilità
La stima di valutazione è la chiave per avviare un percorso di vendita corretto e vincente. È il risultato di un delicato processo che si chiama ‘analisi di fattibilità’, ed è il punto di partenza nella commercializzazione della tua casa.
Fissiamo un appuntamento, durante il quale raccogliamo dati e documenti (piantine, spese, eventuali optional), studiamo caratteristiche e punti di forza della tua casa e valutiamo il movimento immobiliare del Comune nel quale si trova (le vendite annue rispetto al numero di case presenti nel tuo Paese).
Una volta acquisite tutte le informazioni, conduciamo un’analisi dettagliata, per determinare il più probabile prezzo di vendita.
Come?
Consideriamo sia la concorrenza (gli immobili come il tuo in vendita nella zona), sia l’esperienza (le case simili che abbiamo venduto nell’ultimo semestre).
Poi, calcoliamo la metratura commerciale della tua proprietà sulla base delle quotazioni che ci fornisce l’Agenzia del Territorio. In ultimo, valutiamo le richieste d’acquisto di clienti che cercano alloggi come il tuo.
Tutto questo ci permette di fare una media e posizionare la tua casa all’interno di uno spazio commerciale adeguato, evitando di proporre una cifra troppo alta rispetto al mercato.
‘Cercare su internet case come la mia non è sufficiente?’ ti starai chiedendo. La risposta è: no.
Tentare una stima di cifra sui portali immobiliari restituirebbe dati approssimativi, basati su prezzi al mq inseriti a priori e moltiplicati per i metri che tu indichi. Ma la metratura commerciale che hai calcolato è corretta? E i dati che ha il portale sono giusti per una casa come la tua?
Si tratta di valutazioni incerte, che non tengono conto di tutti i parametri necessari a ottenere un valore corretto. Insomma, le variabili sono troppe.
La strategia di vendita
Abbiamo attestato la corrispondenza della tua casa, abbiamo stimato il suo valore… e ora? Ora, il tuo immobile va lanciato sul mercato nel modo giusto. Un modo che sappia esaltare i suoi punti di forza, posizionandolo all’interno della sua giusta area commerciale.
Significa presentare le caratteristiche uniche della proprietà, per catturare l’interesse delle persone giuste. Perché, per portare a termine la vendita, conta selezionare i clienti realmente interessati… anche se sono pochi. Come dire: quella è la ‘tua nicchia’ e va conquistata per ciò che la attrae.
Perché le case in vendita sono molte - moltissime - e la tua deve emergere tra le altre. Solo così, i potenziali acquirenti potranno conoscerla, apprezzarla e darle il giusto valore, investendo nell’acquisto della tua abitazione.
Insomma, abbandoniamo il campo di battaglia del prezzo ed eleviamoci all’Olimpo delle proprietà di valore.
Solo così, potrai far fruttare l'investimento che hai fatto quando hai acquistato. È questo il nostro obiettivo, quando prendiamo in carico la vendita di un immobole.
Nel prossimo capitolo, entreremo nel dettaglio della nostra esclusiva strategia di vendita.
L'appuntamento di visita
L'appuntamento è l'occasione per toccare con mano il reale valore del tuo immobile. Attraverso un tour guidato individuale, presentiamo gli ambienti, rispondiamo a eventuali domande e facciamo in modo che il visitatore familiarizzi con la casa.
La visita consente di indirizzare l'esperienza, in modo tale che il potenziale acquirente si concentri su aspetti specifici della tua casa e provi l'esperienza di muoversi nei suoi spazi. Per questo, è importante che l'immobile si presenti al proprio meglio (va sistemato, pulito e valorizzato, prima di ogni appuntamento).
Le open house
L'appuntamento non è l'unica modalità di presentazione degli immobili.
Quando la proprietà si presta, organizziamo eventi open house. Un approccio - molto diffuso negli Stati Uniti - completamente diverso rispetto alle visite tradizionali, per il quale optiamo sempre più spesso, essendo specializzati nella selezione di residenze particolari, abitazioni pittoresche e appartamenti ricercati.
Come funziona? Definiamo una data e un orario strategici per i potenziali acquirenti (generalmente, nel weekend) e comunichiamo l'evento attraverso i nostri canali.
Alla open house, supervisioniamo la visita, in modo tale che tutto funzioni al meglio.
Il segreto di una open house ben riuscita è la selezione dei visitatori. Per questo, selezioniamo persone in target e accompagniamo a casa tua solo clienti mirati (quindi, realmente interessati).
Le open house aumentano le opportunità di vendita, perché la partecipazione di più persone favorisce la diffusione dell'annuncio, generando più proposte d'acquisto. Inoltre, la concorrenza tra i presenti può aumentare l'interesse sull'immobile e, quindi, accelerare le dinamiche di scambio, realizzando il massimo.
