VENDERE PRIMA DI COMPRARE O COMPRARE PRIMA DI VENDERE?
Stai pensando di cambiare casa? Scopri qual è il modo migliore per farlo.
Cambiare casa non significa semplicemente vendere un immobile e comprarne un altro.
Significa far coincidere due operazioni importanti, spesso legate tra loro: da una parte c’è la casa in cui vivi oggi, con un valore da difendere; dall’altra c’è quella che stai cercando, che deve rispondere alle nuove esigenze tue e della tua famiglia.
Ed è proprio qui che nasce una delle domande che ci vengono poste più spesso:
«È meglio vendere prima la mia casa e poi cercarne un’altra, oppure trovare prima quella nuova e solo dopo mettere in vendita la mia?»
La risposta potrebbe sembrare poco soddisfacente, ma è quella più corretta:
dipende.
Non esiste una strada giusta e una sbagliata in assoluto.
Esiste la strada più adatta a te, alla tua situazione economica, alle esigenze della tua famiglia, al tipo di casa che stai cercando e, soprattutto, al mercato in cui ti stai muovendo.
Vediamo quindi quali sono le due possibilità, come funzionano e quali vantaggi e rischi comportano.
1. Comprare prima di vendere: prima trovo la casa giusta, poi vendo la mia
La prima possibilità è quella che, istintivamente, molte famiglie preferiscono.
Il ragionamento è semplice:
«Prima voglio sapere dove andrò a vivere. Quando avrò trovato la casa giusta, penserò a vendere la mia.»
In questo caso inizi quindi la ricerca senza aver ancora venduto la tua abitazione.
Visiti gli immobili, valuti le diverse possibilità e aspetti di trovare quella casa che senti davvero adatta alla tua famiglia.
Quando finalmente la trovi, presenti una proposta d’acquisto e, se viene accettata, inizi concretamente il percorso per acquistarla.
A quel punto, però, devi essere consapevole di una cosa molto importante:
hai preso un impegno.
Normalmente, infatti, insieme alla proposta o nelle successive fasi contrattuali è prevista una caparra a garanzia dell’impegno assunto, spesso nell’ordine del 10-15% del prezzo, anche se importo, natura della somma e condizioni possono naturalmente variare da operazione a operazione.
Se per acquistare la nuova casa hai bisogno del denaro che ricaverai dalla vendita della tua, diventa quindi fondamentale coordinare molto bene tempi e condizioni delle due operazioni.
Il grande vantaggio: sai già dove andrai
Il principale punto di forza di questa soluzione è evidente.
Hai già trovato la tua prossima casa.
Sai dove andrai a vivere, sai quanto costa e hai davanti un progetto concreto.
Puoi quindi mettere in vendita la tua abitazione sapendo che, una volta conclusa la vendita, non dovrai iniziare da zero la ricerca della nuova casa.
Dal punto di vista personale è una situazione che può dare molta tranquillità, soprattutto quando si cerca un immobile con caratteristiche particolari: una determinata zona, tre camere da letto, un giardino, uno studio, una casa indipendente o qualsiasi altra caratteristica difficile da trovare.
Ma attenzione alla pressione del tempo
Il vantaggio di sapere già dove andrai ha però un rovescio della medaglia.
Da quel momento il tempo inizia a contare.
Se hai promesso di acquistare la nuova casa entro una determinata data, devi riuscire a vendere la tua abitazione nei tempi necessari e, soprattutto, a una cifra compatibile con l’operazione che hai programmato.
Ed è qui che può nascere il problema.
Immagina di aver trovato la casa perfetta.
L’hai bloccata.
Hai preso un impegno economico.
Hai una data entro la quale devi arrivare al rogito.
Metti quindi in vendita la tua abitazione convinto di ricavare, per esempio, una determinata cifra.
Ma il mercato risponde diversamente da quanto avevi previsto.
Passano le settimane.
Arrivano visite, magari qualche proposta, ma nessuna alla cifra che ti serve.
A quel punto non stai più vendendo con la stessa serenità con cui avresti venduto senza una scadenza alle spalle.
Stai vendendo con un orologio che corre.
E più la scadenza si avvicina, maggiore può diventare la tentazione di accettare una trattativa che, in una situazione diversa, avresti probabilmente rifiutato.
Il rischio, quindi, è quello di dover abbassare eccessivamente il prezzo della tua casa pur di riuscire a rispettare l’impegno preso sulla nuova.
E nella situazione peggiore, se la vendita della tua casa è indispensabile per poter acquistare l’altra e non riesci a concluderla nei termini previsti, potresti non essere in grado di rispettare gli accordi sottoscritti.
Le conseguenze dipendono naturalmente dal contratto, dalle clausole previste e dalla natura delle somme versate, ma possono essere economicamente importanti: ad esempio, in presenza di una caparra confirmatoria, chi risulta inadempiente può rischiare di perderla e, a seconda di come la controparte decide di tutelarsi e delle circostanze concrete, possono esserci ulteriori conseguenze previste dalla legge e dagli accordi sottoscritti.
Per questo comprare prima di vendere può essere un’ottima soluzione, ma deve essere pianificata con grande attenzione.
2. Vendere prima di comprare: prima conosco il mio budget, poi cerco la nuova casa
La seconda strada funziona esattamente al contrario.
Prima metti in vendita la casa in cui vivi oggi.
In questo momento non hai ancora bloccato nessun altro immobile e quindi non hai alle spalle una scadenza legata a un acquisto già effettuato.
Questo ti permette di affrontare la vendita con un obiettivo molto chiaro:
valorizzare al massimo la tua abitazione e cercare di venderla nelle migliori condizioni possibili.
Puoi impostare correttamente il prezzo, studiare la strategia di vendita, verificare la risposta del mercato e valutare le eventuali proposte con maggiore serenità.
Quando trovi l’acquirente giusto, concludi l’accordo e stabilisci una data sufficientemente lontana per la consegna dell’immobile.
Potrebbero essere, per esempio, diversi mesi o, quando entrambe le parti sono d’accordo, anche un anno.
A quel punto la situazione si ribalta completamente.
La tua casa è venduta. Sai esattamente quanto hai realizzato. E sai esattamente entro quando dovrai lasciarla.
Da quel momento puoi concentrarti sulla ricerca della nuova abitazione.
Il vantaggio: sai esattamente quanto puoi spendere
Questo è probabilmente il principale punto di forza di questa strategia.
Quando vai a cercare la nuova casa non stai più facendo ipotesi.
Sai quanto hai venduto.
Sai quale eventuale mutuo residuo devi estinguere.
Sai quanta liquidità rimarrà a tua disposizione.
Sai quanto puoi eventualmente finanziare.
E quindi conosci con molta più precisione il tuo vero budget per il nuovo acquisto.
C’è inoltre un altro vantaggio pratico importante.
Quando hai già venduto, hai normalmente ricevuto una somma dal tuo acquirente secondo quanto stabilito nel contratto. Questa liquidità può aiutarti a sostenere l’impegno economico necessario per bloccare la nuova abitazione, evitando in alcuni casi di dover utilizzare immediatamente una parte consistente dei tuoi risparmi personali.
E soprattutto, quando trovi la casa giusta, ti presenti al venditore con una situazione molto più definita:
non devi ancora trovare qualcuno che compri casa tua. Hai già un acquirente.
Qual è allora il rischio di vendere prima?
Anche questa soluzione ha un punto debole.
Hai venduto casa e hai stabilito una data entro la quale dovrai consegnarla.
Puoi esserti tenuto anche molto tempo, ma quella data prima o poi arriverà.
E se nel frattempo non hai trovato la casa giusta?
Questo è il rischio principale.
Nello scenario meno favorevole potresti dover lasciare la casa venduta e trovare una sistemazione temporanea, per esempio un appartamento in affitto, nell’attesa di individuare e acquistare l’immobile che desideri davvero.
Non è certamente la soluzione più comoda: significa affrontare eventualmente un trasloco in più, un periodo temporaneo e dei costi aggiuntivi.
Ma c’è una differenza importante rispetto al rischio della prima strategia.
In questo caso il problema principale è generalmente organizzativo: trovare una soluzione abitativa temporanea.
Nel primo caso, invece, il problema può diventare economico e contrattuale, perché potresti avere già assunto un impegno per acquistare un immobile senza essere ancora riuscito a vendere il tuo.
Quindi è meglio comprare prima o vendere prima?
Torniamo alla domanda iniziale.
Non esiste una risposta valida per tutti.
Per una famiglia potrebbe essere impensabile vendere senza avere già trovato la casa successiva.
Un’altra potrebbe invece preferire avere prima la certezza della vendita, conoscere esattamente il proprio budget e soltanto dopo affrontare il nuovo acquisto.
Molto dipende anche da quanto è facile vendere la casa che possiedi e quanto è difficile trovare quella che stai cercando.
Se possiedi un immobile molto richiesto e stai cercando una casa con caratteristiche particolari e poco presenti sul mercato, potrebbe avere senso ragionare in un modo.
Se invece la tua casa potrebbe richiedere più tempo per essere venduta e sul mercato esistono diverse alternative compatibili con le tue esigenze, il ragionamento potrebbe essere completamente diverso.
Poi ci sono il mutuo residuo, la liquidità disponibile, la possibilità di ottenere un nuovo finanziamento, la composizione della famiglia, le tempistiche, la disponibilità a trascorrere eventualmente qualche mese in affitto e molti altri elementi.
Ed è proprio per questo che la strategia dovrebbe essere decisa prima di iniziare a muoversi, non quando si è già trovato un acquirente o ci si è innamorati di una nuova casa.
Prima di cambiare casa, fai i conti. Ma soprattutto fai un piano.
Uno degli errori più comuni è iniziare dal portale immobiliare.
Si guarda qualche casa.
Se ne trova una interessante.
Si va a vederla.
Ci si innamora.
E soltanto dopo ci si domanda:
«Adesso come faccio con la mia?»
Noi preferiamo partire al contrario.
Prima cerchiamo di capire quanto vale realmente la casa che possiedi, quanto potresti realisticamente ricavare dalla vendita, quali sono i tempi presumibili, quale budget avresti a disposizione e quali immobili potresti acquistare.
Solo a quel punto possiamo ragionare insieme sulla strategia più adatta:
comprare prima di vendere oppure vendere prima di comprare.
Perché cambiare casa non dovrebbe essere un salto nel vuoto.
Dovrebbe essere un percorso pianificato, nel quale vendita e acquisto vengono coordinati per proteggere il valore della casa che lasci e permetterti di arrivare, con la maggiore serenità possibile, a quella nuova.
Stai pensando di cambiare casa?
Contattaci prima di iniziare la ricerca.
Analizzeremo insieme la tua situazione, partiremo da una valutazione realistica della tua abitazione e costruiremo una strategia su misura per capire quando vendere, quando comprare e come coordinare le due operazioni.
Perché non esiste un modo giusto per tutti di cambiare casa.
Esiste il modo giusto per te.
